資產(chǎn)開發(fā)運營
六盤水市供銷系統(tǒng)資產(chǎn)經(jīng)營管理一體化發(fā)展
實施方案
一、背景及意義
目前,全市供銷系統(tǒng)房屋、土地資產(chǎn)匯總為210000萬元，其中：全市房屋面積212474.87平方米，初步評估價為86000萬元；土地面積313967.2平方米，初步評估價為124000萬元(市中心房屋、土地分別按4500元每平方米和400萬元每畝計算匯總，下屬各縣（市、特區(qū)、區(qū)）房屋、土地分別按4000元每平方米和250萬元每畝的標(biāo)準(zhǔn)計算匯總)。
由于缺乏統(tǒng)一專業(yè)管理，各自為政，各社屬企業(yè)基本成為僵尸企業(yè)，只能按照簡單模式出租房屋、土地資產(chǎn)，整體效益下降，資產(chǎn)沒有盤活，其規(guī)模價值和增值開發(fā)價值沒有發(fā)揮出來，全系統(tǒng)一年收益不足2000萬元，被稱為“守著金山要飯吃”。
為貫徹落實供銷社深化改革精神,充分發(fā)揮集團整體優(yōu)勢,擴大經(jīng)營規(guī)模,提高行業(yè)競爭能力和資產(chǎn)開發(fā)效益,解決長期以來規(guī)模優(yōu)勢發(fā)揮不足的問題,經(jīng)多次調(diào)研，決定擬采取城市“三變”模式組建六盤水市供銷系統(tǒng)資產(chǎn)運營管理公司，實現(xiàn)全市供銷系統(tǒng)資產(chǎn)一體化，幫助帶動全市供銷系統(tǒng)一起發(fā)展。
二、總體思路
以供銷社為主導(dǎo)，企業(yè)、合作社為載體，按照市場規(guī)則，采取城市“三變”模式，創(chuàng)新開展資產(chǎn)整體打包經(jīng)營發(fā)展。
（一）權(quán)屬不變、統(tǒng)一經(jīng)營
由市供銷商貿(mào)集團發(fā)起成立六盤水市供銷系統(tǒng)資產(chǎn)運營管理公司，注冊資本為500萬元，市縣供銷社占股80%，持股比例：市級：盤州：水城：六枝：鐘山=25%：20%：19%：10%：6%，社會專業(yè)資產(chǎn)管理公司占股20%。對企業(yè)資產(chǎn)管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)進行分離，經(jīng)營管理權(quán)歸屬資產(chǎn)運營管理公司，資產(chǎn)所有權(quán)仍舊歸屬各原單位（只是變更為股權(quán)）。
· 資產(chǎn)入股、差異受益
市縣供銷社及下屬企業(yè)對資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估后，通過資產(chǎn)入股形式加入到資產(chǎn)運營管理公司，由運營管理公司對資產(chǎn)進行整體打包，分類規(guī)劃，差異化開發(fā)。經(jīng)營中產(chǎn)生的資本收益和物業(yè)租賃增值收益（如出租）按照公司股權(quán)比例進行分配；經(jīng)營中產(chǎn)生的開發(fā)性收益（如合作開發(fā)）按照公司與所有權(quán)方20%：80%的比例進行分配。
· 保底分紅、二次分配
在資產(chǎn)入股到資產(chǎn)公司之前已能產(chǎn)生的租金等收入，由資產(chǎn)運營管理公司按等額保底分紅的原則，每年固定支付給所有權(quán)方，以保障原企業(yè)職工的現(xiàn)狀收益不變。在統(tǒng)一經(jīng)營中產(chǎn)生的增值性現(xiàn)金收益和開發(fā)性收益在執(zhí)行了差異受益原則后，由所有權(quán)企業(yè)自己再進行二次分配。
三、業(yè)務(wù)發(fā)展方向
采取城市“三變”模式，簽訂受托協(xié)議對全市供銷資產(chǎn)進行一體化管理，公開招租，整體開發(fā)，盤活閑置的房屋、土地資產(chǎn)，探索資產(chǎn)債券化，發(fā)起成立基金等業(yè)務(wù)，最大限度發(fā)揮資產(chǎn)的整體開發(fā)價值和規(guī)模價值。
四、工作步驟
（一）成立籌備工作小組（2018年12月30前）
由市供銷社牽頭,抽調(diào)市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級供銷社人員成立資產(chǎn)運營管理一體化籌備工作小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決公司成立前相關(guān)事宜。
進行資產(chǎn)評估核資（2019年1月30前）
由運營管理公司尋找專業(yè)評估機構(gòu)對入股的房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)進行核資和評估，徹底摸清供銷系統(tǒng)全部家底、負(fù)債和所有者權(quán)益。
· 對資產(chǎn)進行確權(quán)變性（2019年2月28日前）
由運營管理公司牽頭，市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級供銷社配合，對各自本級的資產(chǎn)完成確權(quán)變性工作。
· 成立資產(chǎn)運營管理公司（2019年3月30日前）
根據(jù)股東預(yù)先商定的原則，尋找專業(yè)合作伙伴，劃分各級經(jīng)營主體權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任，委派任命各級經(jīng)營管理人員等，依據(jù)各股東入股數(shù)額，按相應(yīng)的占股比例成立資產(chǎn)運營管理公司。
五、經(jīng)濟社會效益分析
（一）由資產(chǎn)管理運營公司，對所有房屋、土地公開統(tǒng)一招租，因為招租面廣，知曉數(shù)多，勢必引起租金價格抬漲，估計年租金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上至少增加5%。
（二）尋找專業(yè)合作伙伴，以供銷系統(tǒng)資產(chǎn)及未來收益做保證進行資產(chǎn)債券化或者發(fā)起成立基金，基金規(guī)模至少可達10億。
（三）對全市房屋、土地等固定資產(chǎn)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理,能最大限度的盤活各種閑置資產(chǎn),同時縮減了管理人員數(shù)量，從而幫助企業(yè)降低運營成本，增加收益。
（四）資產(chǎn)總量的提升有利于多方位投資，通過統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量不斷優(yōu)化，有助于帶動、清理企業(yè)內(nèi)部的低質(zhì)量資產(chǎn)，促使不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)良資產(chǎn)，極大增強了企業(yè)抗風(fēng)險能力，資產(chǎn)總量與質(zhì)量的提升，會大幅提升資產(chǎn)的增值收益。
（五）按照簡單的固有模式對資產(chǎn)進行出租經(jīng)營，體現(xiàn)不出其本身的商業(yè)價值，運營管理公司幫助協(xié)調(diào)解決資產(chǎn)確權(quán)變性問題后，將迅速大幅提升其市場化價值。
六、保障措施
（一）人才保障。通過市場化、專業(yè)化的原則選聘人才，引入職業(yè)經(jīng)理人團隊，提高資產(chǎn)一體化經(jīng)營管理水平。
· 資金保障。各級供銷社和民營資本方按照承擔(dān)比例，積極通過多渠道、多方式籌措資金，保障所需的資本金按要求全部到位，以解決單個供銷社無力投資的困難。
（三）政策保障。由市人民政府統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)區(qū)縣政府，為實施供銷系統(tǒng)資產(chǎn)一體化項目開展提供全方位的支持和幫助。
